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佳兆债务危机尚未痊愈又添新债 偿债压力不容小觑

更新时间:2019-02-23 12:15:41来源: 责任编辑:
导读:  中房报记者 苗野丨北京报道  “以债抵债”是房企的惯用手法,只不过佳兆业为之付出的代价高了些。刚摆脱破产阴影与债务危机不久的佳兆业,时隔一年半发出新

中房报记者 苗野丨北京报道

  中房报记者 苗野丨北京报道

  “以债抵债”是房企的惯用手法,只不过佳兆业为之付出的代价高了些。刚摆脱破产阴影与债务危机不久的佳兆业,时隔一年半发出新一轮美元债。

  2月20日早间,佳兆业集团公布在一级市场的定价结果。根据公告,佳兆业最终计划发行4亿美元优先票据,将于2021年到期。票据将按年利率11.75%计息,并须自今年8月26日起各年于2月26日及8月26日的每半年期末支付。

  按照佳兆业的表述,本次发债是继2017年6月佳兆业集团交换要约(即境外债务重组)后,首次公开发行美元优先票据。

  同时这也是今年以来,主流房企中发出的第三笔利率超过10%的债券。同一天,当代置业额外发行一笔2亿美元年利率15.5%的优先票据,与1月2日发行的1.5亿美元年利率15.5%优先票据合并,融资利息继续占据一年来房企公开发债票面利率的最高点。此前两天,融信中国发布的一笔新交换票据按每年11.25%利率计息,分期每半年支付。

  开年以来,美元债掀起一波高潮,先后已有世茂、融创、绿城、旭辉、龙光等房企抛出境外融资计划,发债目的均为“借新还旧”。然而,动辄11%、13%甚至超过15%的年利率,正悄无声息地窃取中国房企的钱包,亦在侵蚀中国房企的利润和财务安全边界。

  对于这笔债务,佳兆业方面认为,综合评估当下融资环境及公司发展需求,此次发行利率属市场合理水平。未来集团将积极尝试通过境内、境外多渠道融资方式来优化债务结构,进一步降低融资成本。

  但在市场人士看来,这或许是一种无奈的融资逆循环。利率高低,是市场根据公司的风险评估作出的判断。若持续高周转模式,还可以承受高利率,因为很快可以借新还旧。但佳兆业一边是“以债抵债”,一边是复牌后多元化业务转型对大额现金流的渴求,长期维持在较高杠杆率水平的财务风险极大,隐含的偿债压力不容小觑。

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首发“天价”票据

  年初房企纷纷加入借新还旧的融资浪潮中,就连鲜有公开发债的佳兆业也为之所动。

  今年是佳兆业成立第20个年头,房地产开发作为其集团“3+1”战略中“三驾马车”的龙头,因2014年遭遇破产危机错过了黄金增长的四年,彼时暴露出的“近400亿元隐藏债务”问题和多笔债券违约,都使佳兆业一度受到整个资本市场的抨击,并直接导致融资利率和难度高居不下。

  从2月20日最新公告来看,佳兆业重新公开发行的这笔年利率11.75%的美元优先票据创下其在亚洲公开债券发行票面利率之最。从A股和H股国内上市房企公开融资信息来看,2018年融资利率超过15%的只有当代置业和花样年。

  据记者不完全统计,自2017年佳兆业境外债务重组之后,2018年以来,佳兆业鲜有境外发债的动作。

  其中去年上半年该公司发行3.3亿美元额外票据,利率或为7.25%,但并未公告披露;期内还赎回共计1.755亿美元票据。直到去年12月底,佳兆业公告宣布拟发行1亿美元2021年到期可换股债券,若兑换成新股将占该公司扩大后普通股本的约2.51%。或许由于是股权融资,佳兆业并未将此解读为公司重新拥抱美元债券。

  在市场人士看来,开年的这波境外发债潮,部分企业已主动将融资成本收窄至9%以内,佳兆业却依然发出11.75%的“天价”票据,不惜以更高成本融资来“借新还旧”,凸显资金压力巨大。毕竟其在2017年境外债务重组发行的优先票据的年实际利率才介乎7.33%~10.36%。

  “融资成本上升肯定会对佳兆业的经营有影响,显性的就是利润率下降,隐性的就是现金流压力增大这一本质问题的体现。”有市场人士这样评论。

  摆脱破产阴霾的佳兆业,眼下面临的棘手问题是:在2017年将境外债务展期两年后,这些新票据如今将有部分到期。按照其2018年半年报数据,佳兆业共有23.25亿港元票据将于2019年到期,7.9亿美元票据则于2020年到期。最新公告则显示,该公司现有票据中将到期的优先票据有三笔,包括6.1%的票据(2019年)、12.0%的票据(2019年)以及7.25%的票据(2020年)。

  这意味着,佳兆业的债务偿还压力较大,也就不难理解为何佳兆业宁愿承担更高代价也要发债了。

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债务危机尚未痊愈又添新债

  实际上,再度回到郭英成治下的佳兆业已开始逐步步入正轨,至少最近两年的财务指标已开始向好发展,且在去年提出三年内冲刺千亿目标的愿景。

  具体来看,佳兆业2017年、2018年分别实现销售金额447.14亿元、700.59亿元,同比分别增长49.8%、56.7%。尤其是去年,总合约建筑面积约383.66万平方米,较2017年同期增加37.7%;全年平均售价约每平方米18261元,较2017年同期增加约13.8%。这是佳兆业有史以来取得的最好成绩。

  然而,曾经十分依赖金融杠杆放大效应的佳兆业,经历风波后,仍未能在此项上脱胎换骨。资产增速追不上负债增速,是佳兆业一直以来最为头疼的难题。

  截至2018年6月,佳兆业扣除预收账款后的资产负债率为82.09%,依然处于房企行业中的“高水平”,超过房地产行业3/4分位数79.78%。

  佳兆业的净负债率在2016年和2017年曾分别达到308%和300%高位。去年标点财经研究院携手《投资时报》推出的《中国房企缺钱报告·2018》中指出,佳兆业的净负债率及短期负债现金比指标很不乐观。“港股千亿资产内房企净负债率排行榜”显示,2017年佳兆业以300.03%的净负债率在纳入统计的23家内房企中排名第一位。在“港股千亿资产内房企缺钱榜”中,2017年佳兆业短期负债与货币资金的比值达到1.88倍,亦闯入前三。

  2018年,佳兆业通过严抓销售回款、积极开展项目股权合作及控制债务规模等多举措降负债,截至2018年中期净负债率实现了42个百分点的降幅,降至258%。但显然,这个指标还是处于高位。

  截至2018年6月底,佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元,其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还,约231.545亿元须于五年以后偿还。

  “佳兆业并未从当年的债务危机中完全解脱出来,超过200%的净负债率水平依然堪忧,财务风险需要时刻警惕。截至2018年6月,佳兆业手持现金及现金等价物共约157.47亿元,扣除预收账款之后的流动负债达约520亿元,偿债能力略显不足。大量的土储和大量的融资增加了公司的债务负担,将债务延期,避免短时间内的政策风险对公司的经营扩张形成阻碍是首选手段。”一位接近佳兆业的内部人士称。

  佳兆业相关人士在接受媒体采访时却否认存在偿债压力,其给出的理由是,2019年佳兆业境外债到期少,还债压力小。按2018年6月30日集团现金及银行存款约263亿元,足够覆盖2019境外到期债务。

  未经证实的消息显示,佳兆业或许正在为进一步境外融资做准备。2月19日有消息称,佳兆业高管在早间的投资者电话会议上提及公司已获得发改委30亿美元的新境外债券发行额度。这样看来,2月20日佳兆业拟发的4亿美元债只是先行探路。

  四年时间从破产边缘逐步复苏,未来3年还要冲击千亿元规模,佳兆业的发展很难用“运气不错”来概括,但其中的“酸甜苦辣”正在逐一印证着佳兆业集团董事会主席郭英成的那句“在商言商”。

  (此文刊于中国房地产报2月25日03版 责任编辑许倩)

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